04/08 - Abitazioni con le carte in regola

(Fonte: Il Sole 24 Ore - Andrea Curiat)

La nuova redazione tecnica di conformità catastale, in vigore dal 31 luglio; la licenza di costruzione con agibilità; l'attestato di certificazione energetica (Ace). Sono i tre certificati indispensabili da richiedere e conservare con cura quando si acquista casa.
E non soltanto per una questione di mero adempimento normativo, ma anche per avere la conferma che l'immobile sia stato costruito con materiali e tecniche adeguati agli attuali standard di sicurezza e risparmio energetico e che possa conservare il proprio valore nel tempo. Della loro eventuale mancanza invece (che può anche essere dovuta ad esempio al fatto che il fabbricato è troppo vecchio rispetto alla normativa attuale oppure è ancora in costruzione) è bene che invece entrambe le parti coinvolte siano consapevoli, per vedere come accordarsi per una transazione in regola, senza strascichi ed economicamente adeguata al valore del bene in questione.
A queste "certificazioni" si aggiungono altri documenti ancora: le dichiarazioni di conformità degli impianti, le eventuali certificazioni di libera commerciabilità degli immobili a prezzo libero o vincolato, la dichiarazione da parte dell'amministratore di condominio che chi vende sia in regola con il pagamento delle spese condominiali, la fideiussione decennale indennitaria da parte del costruttore per gli immobili di nuova costruzione. In futuro, infine, potrebbe essere necessaria anche una certificazione acustica dell'edificio (si veda anche la pagina 5 della sezione Norme e tributi). Il Consiglio nazionale dei notai ha dedicato all'argomento la guida "Acquisto certificato - Agibilità, sicurezza ed efficienza energetica degli immobili". «Sinora non si è fatto un uso molto ampio delle certificazioni – commenta Gabriele Noto, consigliere nazionale del notariato – ma ultimamente c'è grande attenzione sul tema».
La novità più recente è quella introdotta dal decreto legge 78 del 2010 (convertito con la legge 122 e pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» il 30 luglio, in vigore quindi dal 31 luglio). «La norma – spiega Noto – prevede una serie di adempimenti volti ad assicurare la conformità tra quanto venduto e il dato catastale. Chi vende deve rilasciare una dichiarazione di parte che attesti la conformità catastale; in alternativa, può sostituirla con un'attestazione rilasciata da un tecnico abilitato, solitamente un geometra. Il notaio provvede quindi all'allineamento della banca dati catastale».
Fondamentale è poi il certificato di agibilità, che attesta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell'edificio. Il documento viene rilasciato dal responsabile dell'ufficio comunale competente dietro presentazione, da parte del costruttore, del certificato di collaudo statico, del certificato di conformità alle norme antisismiche, della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche e delle dichiarazioni di conformità degli impianti. «L'agibilità presuppone una montagna di carte di cui però – osserva Noto – chi compra casa normalmente non si deve occupare. Basti sapere che porta con sé tutta una serie di attestazioni relative alla sicurezza degli edifici».
Quanto all'attestato di certificazione energetica, le norme sono fissate nel decreto del ministero dello Sviluppo economico del 26 giugno 2009, recante le «Linee guida nazionali per la certificazione energetica». Sulla base delle linee guida, però, le regioni e le provincie autonome possono intervenire con disposizioni proprie. «Bisogna fare attenzione - sottolinea ancora Noto - perché le regole relative all'Ace variano da regione a regione. La regione Lombardia, ad esempio, prevede l'allegazione della certificazione all'atto notarile, mentre questo obbligo non è previsto dalla regione Veneto». Più in generale, l'attestato energetico risponde all'esigenza di informare gli acquirenti circa i consumi e l'efficienza energetica. Nella prassi, questo indica anche le modalità di costruzione di un edificio e potrà in futuro contribuire a differenziare gli immobili sul mercato in termini di valore.

03/08 - Il fabbisogno termico dalla A alla G

(Fonte: Il Sole 24 Ore)

Anche gli edifici devono garantire prestazioni energetiche efficienti, in grado ciè di favorire lo sviluppo delle fonti alternative e di contenere le emissioni inquinanti: lo strumento che – in edilizia – misura la rispondenza a queste finalità è la certificazione energetica.
I parametri di riferimento sono stabiliti a livello nazionale e sono applicati integralmente nelle regioni e nelle province autonome che non hanno ancora adottato specifiche disposizioni in materia. Si tratta delle «Linee guida nazionali per la certificazione energetica» contenute nel Dm del 26 giugno 2009 (provvedimento che ha completato il quadro normativo, costituito dal Dlgs 192/2005 attuativo della direttiva 2002/91/Ce sul rendimento energetico nel l'edilizia, successivamente modificato dal Dlgs 311/2006).
Due – spiega la guida del consiglio nazionale del notariato – sono le tipologie di attestati previsti dalla legge: quello di qualificazione energetica è l'attestato che un professionista abilitato alla progettazione e alla realizzazione dell'edificio (che può anche non essre estraneo alla proprietà) predispone e presenta al comune contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.
Strumento di confronto
Invece l'attestato di certificazione energetica - che vale 10 anni – fornisce informazioni sulla prestazione energetica di un edificio, è rilasciato da esperti o organismi terzi e prevede l'attribuzione della classe di efficienza energetica, indicata con una lettera, dalla «A+» (la migliore) alla «G» (la peggiore): si tratta quindi di uno strumento basilare per far confronti sugli oneri energetici collegati a un immobile che si voglia acquistare.
L'obbligo
L'attestato di certificazione energetica è obbligatorio quando si tratti di: immobili edificati dopo l'8 ottobre 2005 (la data di riferimento è quella del permesso di costruire); edifici di oltre mille mq radicalmente ristrutturati (sempre a partire dall'8 ottobre 2005); edifici su cui, dopo il 1° gennaio 2007, siano stati fatti interventi agevolati finalizzati al risparmio energetico; edifici pubblici rinnovati dal 1° luglio 2007.
Ma la certificazione energetica diventa obbligatoria anche in fase di compravendita o comunque in tutti i trasferimenti a titolo oneroso (ad esempio una permuta) e il venditore deve consegnarla all'acquirente (o metterla a sua disposizione).
Esclusi dall'obbligo sono solo gli atti traslativi a titolo gratuito o non oneroso nonché gli atti senza effetti traslativi (come la locazione).
Autodichiarazione
Ma e se si tratta di immobili datati, probabilmente molto energivori? Se l'edificio è sotto i mille mq, il proprietario - spiega la guida – potrà rilasciare un'apposita dichiarazione in cui attesta che l'immobile appartiene alla classe G e che quindi i costi di gestione energetica sono molto alti.
Anche per le tipologie ci sono delle esclusioni. Nessun obbligo di certificazione energetica per box, cantine, parcheggi autorimesse, depositi, strutture stagonali, fabbricati isolati sotto i 50 mq, quelli industriali, artigianali, agricoli, edifici marginali, inagibili o non utilizzabili o al grezzo (cioè da ultimare).

02/08 - Approvato il Terzo Conto Energia, ecco la guida

(Fonte: GoGreen)

Il Gse pubblica la guida per orientarsi rispetto agli incentivi per il fotovoltaico. Numerosi i cambiamenti previsti, qui riassunti per punti fondamentali.
Il Gestore dei servizi elettrici (Gse) accorre in aiuto dei consumatori pubblicando la Guida al Conto Energia. Lo scorso giovedì 8 luglio, infatti, la conferenza unificata Stato-Regioni, a Roma, ha approvato il nuovo Conto Energia, ossia gli incentivi sul fotovoltaico che saranno in vigore dal primo gennaio 2011 fino a tutto il 2013 e le linee guida per l’attuazione dell’art.12 del D.Lgs 387/2003 (in attesa da 7 anni), che riguardano le modalità per le autorizzazioni a costruire gli impianti a fonte rinnovabile.
Il nuovo Conto Energia prevede un taglio degli incentivi complessivo del 18% (con un tetto massimo di 1.000 MW) che, come si legge nel comunicato del Ministero dello Sviluppo Economico “si traduce in un vantaggio per il consumatore. Infatti, grazie al contenimento degli oneri di sistema, questi non andranno a gravare più sul conto finale della bolletta elettrica”.
In pratica, nel corso del 2011 ci saranno tre variazioni di tariffe con un calo del 6% ogni quadrimestre. Scenderà poi ancora del 6% l’anno sia nel 2012 sia nel 2013, con un tetto massimo incentivabile di 2.000 MW per anno.
Nello specifico, il Terzo Conto Energia:
* conferma le tariffe incentivanti fisse e le garantisce per 20 anni sull’energia prodotta a partire dall’entrata in funzione dell’impianto;
* semplifica la classificazione degli impianti fotovoltaici a due tipi: “impianti fotovoltaici realizzati sugli edifici” e “altri impianti fotovoltaici” (eliminando la categoria “parziale integrazione”);
* individua sei classi di potenza con incentivi decrescenti: da 1 a 3 kW; tra 3 a 20 kW; tra 20 e 200 kW; tra 200 e 1.000 kW; tra i 1.000 e i 5.000 kW e, infine, oltre i 5.000 kW;
* aumenta il limite complessivo di potenza incentivabile fino a 3.000 kW (attualmente è 1.200 kW), oltre a 200 MW per il fotovoltaico a concentrazione e 300 MW per gli impianti integrati con caratteristiche innovative. Per il 2020 l’obiettivo è stato fissato a 8.000 MW;
* introduce un bonus del 5% sulle tariffe incentivanti per gli impianti diversi da quelli realizzati sugli edifici, ossia quelli che si trovano in aree industriali, commerciali, case esaurite, discariche, siti da bonificare, o al posto di coperture di eternit.
* assicura di introdurre procedure di certificazione e autorizzazione semplificate per gli impianti e per la connessione in rete.
Per orientarsi e ricevere assistenza, i cittadini interessati a quest’opportunità potranno leggere l’utile guida o rivolgersi direttamente al Gse (Tel. 06 80111, info@gse.it).

01/08 - Il 10% rivoluziona le fatture

(Fonte: Il Sole 24 Ore - Luca De Stefani)

Novità interpretative sul fronte delle agevolazioni fiscali in edilizia.
Per fruire delle detrazioni sulle ristrutturazioni edili o sul risparmio energetico, per le quali è obbligatorio effettuare il pagamento tramite bonifico bancario o postale, i committenti non devono più pagare le fatture dei professionisti o delle imprese al netto dell'eventuale ritenuta d'acconto del 20 o del 4%, in quanto la normativa speciale relativa alla nuova ritenuta del 10%, operata dalla banca, prevale su quella generale. A seguito di questa interpretazione, fornita dall'agenzia delle Entrate con la circolare 28 luglio 2010, n. 40/E, quindi, devono essere analizzati attentamente i casi in cui è applicabile la nuova trattenuta introdotta dall'articolo 25, decreto legge 78/2010 (convertito con la legge 122 del 30 luglio 2010) e quelli dove, in situazioni normali, si dovrebbe operare un altro tipo di ritenuta.
Per consentire al committente o all'impresa di emettere una fattura o un avviso di fattura senza la ritenuta d'acconto (del 20 o del 4 per cento), i committenti devono comunicare a chi esegue i lavori che hanno intenzione di fruire dell'agevolazione fiscale del 36 o del 55 per cento. Spesso, questa comunicazione viene già effettuata, in quanto viene chiesto alle imprese di indicare in fattura il costo della manodopera impiegata, ma ciò non accade sempre, in quanto, ad esempio, per le prestazioni professionali questo adempimento non è previsto. Una volta ricevuta la comunicazione da parte del committente relativa alla sua volontà di usufruire degli incentivi fiscali, il professionista o l'impresa non devono indicare in fattura alcuna ritenuta. Non sono obbligati ad indicare neanche quella nuova del 10%, che verrà trattenuta direttamente dalla banca di accredito del bonifico bancario.
Ristrutturazioni edilizie
Relativamente alla detrazione Irpef sul 36% sono agevolate anche le spese professionali, come ad esempio quelle di progettazione, per le perizie e i sopralluoghi (circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E), per la messa a norma degli edifici, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio (articolo 1, legge 449/97 e circolare 57/E/98).
Fino al 30 giugno scorso, i pagamenti effettuati da ditte individuali o da società di persone per prestazioni professionali agevolate al 36%, dovevano essere effettuati al netto della ritenuta d'acconto del 20%, la cui trattenuta era esposta in fattura.
Dal 1° luglio 2010, l'istituto bancario o postale del professionista deve trattenere sui bonifici accreditati la nuova ritenuta del 10%, che deve poi versare all'Erario.
Il committente che ordina il bonifico, invece, non deve più considerare la ritenuta del 20%, anche se questa è stata esposta nella fattura dal professionista, a prescindere dalla data di emissione della fattura (prima o dopo il 1° luglio). In questi casi, comunque, è consigliabile sostituire la fattura, togliendo l'indicazione della ritenuta. Va ricordato che se il committente è un privato, neanche prima del primo luglio 2010 era prevista l'applicazione della ritenuta d'acconto del 20% per le prestazioni professionali.
Risparmio energetico
Per gli incentivi sul risparmio energetico degli edifici, sono detraibili al 55% tutte le spese per le prestazioni professionali necessarie alla realizzazione degli interventi agevolati, come ad esempio quelle relative alla redazione dell'attestato di certificazione energetica o di qualificazione energetica (articolo 3, comma 1, lettere d, decreto 19 febbraio 2007).
Nell'ambito dell'agevolazione del 55%, l'obbligo di trattenere la ritenuta del 10% da parte della banca e quello di pagare il professionista per un importo pari al totale fattura, al netto della ritenuta d'acconto del 20%, sussisterebbe quando la fattura del lavoratore autonomo viene emessa nei confronti di un altro professionista, di un'associazione professionale o di un ente non commerciale. Anche in questi casi, quindi, come per il 36%, dal primo luglio i pagamenti devono essere effettuati al lordo della ritenuta professionale del 20% e la banca deve trattenere e versare all'Erario il 10% dell'importo accreditato nel conto corrente del professionista.
Anche se la circolare n. 40/E/2010 non tratta il tema dei pagamenti effettuati dalle imprese per le spese agevolate al 55%, si ritiene che la nuova ritenuta d'acconto del 10% non vada applicata in questi casi, in quanto questi soggetti possono beneficiare dell'agevolazione sul risparmio energetico anche se pagano le relative spese tramite assegno o, al di sotto di 5.000 euro, in contanti. Anche in caso di bonifico, in questa ipotesi non vi è l'obbligo di effettuarlo con la procedura specifica prevista per questo tipo di detrazioni.
Condomini
Dal 1° luglio, infine, anche i pagamenti per prestazioni relative a contratti d'appalto di opere o servizi, effettuate da imprese nei confronti dei condomini, non sono più soggetti all'ordinaria ritenuta del 4% (articolo 25-ter, dpr 29 settembre 1973, n. 600), ma a quella del 10% operata dalla banca, a patto che i condomini intendano usufruire, su queste prestazioni, dell'agevolazione del 36% o del 55%.