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APE: edifici nuovi, ristrutturati e pubblici

il-pupazzo-di-neve_O12.2. Gli edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (cd. “presupposto oggettivo”)

Alcuni edifici debbono essere dotati della certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, o da un nuovo contratto di locazione; si tratta in particolare:
A) dei “NUOVI EDIFICI”: ossia degli edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l’8 ottobre 2005 (in caso di permesso di costruire è alla data della richiesta e non alla data del rilascio che bisogna fare riferimento); detti edifici debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. L’attestato, in questo caso, è prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente. (art. 6, c. 1, d.lgs. 192/2005) (13)

B) degli EDIFICI RISTRUTTURATI: deve trattarsi, peraltro, di “ristrutturazioni importanti”, tali essendo definite dall’art. 2, c. 1, lett. l-viciesquater, d.lgs. 192/2005, gli interventi edilizi, in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) che insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono; in particolare detti interventi consistono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, nel rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture.
Da segnalare che secondo la definizione ricavabile dall’ALLEGATO A al d.lgs. 192/2005 (paragrafo 18) per involucro edilizio si intende l’insieme delle strutture edilizie esterne che delimitano un edificio.
Detti edifici debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità. Si ritiene, anche, in analogia con la disciplina dettata per i nuovi edifici, che l’attestato debba essere prodotto a cura del costruttore, sia esso committente della “ristrutturazione importante” o società di costruzione che opera direttamente.
Benché non espressamente previsto nella normativa vigente, deve ritenersi, in analogia con la disciplina dettata per gli edifici di nuova costruzione, che debbano considerarsi rilevanti, ai fini della dotazione dell’attestato di prestazione energetica, solo le “ristrutturazioni importanti” realizzate in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività o di segnalazione certificata di inizio attività, rispettivamente richiesto o presentate dopo l’8 ottobre 2005.

Sul punto, rilevanti sono le modifiche apportate dal D.L. 63/2013 rispetto alla disciplina previgente; infatti, mentre in base all’attuale disciplina l’obbligo di dotazione sorge in presenza di una “ristrutturazione importante”, che può consistere in qualsiasi intervento di recupero edilizio che comunque riguardi oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono, e quindi anche per interventi (quali la manutenzione o il risanamento) diversi dalla ristrutturazione edilizia, così come definita dal T.U. in materia edilizia, in base alla disciplina previgente l’obbligo di dotazione sorgeva esclusivamente con riguardo ad edifici di superficie utile superiore a 1000 mq. che fossero stati oggetto dei seguenti interventi: a) ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro; b) la demolizione e ricostruzione.
Con le modifiche apportate dal D.L. 63/2013, quindi, si è ampliata la platea degli interventi rilevanti ai fini energetici, non essendo più prevista la limitazione ai soli edifici di superficie utile di mq. 1000 ed avendo ricompreso anche interventi non rientranti nella definizione di “ristrutturazione edilizia” fornita dal D.P.R. 380/2001 (T.U. In materia edilizia), quali ad esempio la manutenzione ordinaria e straordinaria ed il risanamento conservativo.
La figura della “ristrutturazione” rilevante ai fini energetici è quindi diversa dalla figura della “ristrutturazione” rilevante ai fini urbanistici ed edilizi. Addirittura si può verificare che, interventi edilizi (quali, ad esempio, gli interventi di ordinaria manutenzione, riguardanti oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio) totalmente liberi sotto il profilo edilizio (l’art. 6, c. 1, D.P.R. 380/2001, T.U. In materia edilizia, infatti, per gli interventi di ordinaria manutenzione, non richiede alcun titolo abilitativo né impone l’obbligo di comunicazioni di sorta al Comune), una volta eseguiti, facciano, invece, sorgere l’obbligo di dotare l’edificio dell’attestato di prestazione energetica.

C) degli “EDIFICI “PUBBLICI”: al riguardo l’attuale disciplina distingue tra:
“edificio adibito ad uso pubblico”: edificio, non necessariamente di proprietà pubblica, nel quale si svolge, in tutto o in parte, l’attività istituzionale di enti pubblici (in quanto detenuto dall’ente pubblico ad es. a titolo di locazione o comodato) (art. 2, c. 1, lett. l-sexies, d.lgs. 192/2005);
“edificio di proprietà pubblica”: edificio di proprietà dello Stato, delle regioni o degli enti locali, nonchè di altri enti pubblici, anche economici ed occupati dai predetti soggetti (art. 2, c. 1, lett. l-septies, d.lgs. 192/2005).
A sua volta l’art. 6 d.lgs. 192/2005 (ai commi 6, 7, 9) stabilisce quanto segue:
– nel caso di edifici utilizzati da pubbliche amministrazioni e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 mq., ove l’edificio non ne sia già dotato, è fatto obbligo al proprietario o al soggetto responsabile della gestione, di produrre l’attestato di prestazione energetica entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore del D.L. 63/2013. A partire dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 mq. è abbassata a 250 mq. Per gli edifici scolastici tali obblighi ricadono sugli enti proprietari;
– per gli edifici aperti al pubblico, con superficie utile totale superiore a 500 mq, per i quali sia stato rilasciato l’attestato di prestazione energetica, è fatto obbligo, al proprietario o al soggetto responsabile della gestione dell’edificio stesso, di affiggere con evidenza tale attestato all’ingresso dell’edificio o in altro luogo chiaramente visibile al pubblico;
– tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici (sia che si tratti di edifici adibiti ad uso pubblico che di edifici di proprietà pubblica), o nei quali figura come committente un soggetto pubblico, devono prevedere la predisposizione dell’attestato di prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessati.

Il previgente art. 6, c. 1 quater, d.lgs. 192/2005, stabiliva che, a decorrere dal 1 luglio 2007, tutti i contratti, nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione relativi a edifici pubblici ovvero nei quali figura comunque come committente un soggetto pubblico, debbono prevedere la predisposizione dell’attestato di certificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare interessata entro i primi sei mesi di vigenza contrattuale, con predisposizione ed esposizione al pubblico della targa energetica. Queste due ultime prescrizioni (relative al termine di sei mesi ed alla targa energetica) non sono state riproposte nella norma attualmente in vigore, disciplinante la medesima fattispecie, e di cui all’art. 6, c. 9, d.lgs. 192/2005

Il D.L. 63/2013 non ha invece confermato, nel testo attuale dell’art. 6 d.lgs. 192/2005, la previgente disposizione contenuta nel comma 1ter, che prescriveva l’obbligo di dotazione della certificazione energetica nel caso di edifici sui quali fossero stati eseguiti, successivamente al 1 gennaio 2007, interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche per i quali si intendesse accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti. Ovviamente rimangono ferme le norme specifiche, ad esempio la legge 27 dicembre 2006 n. 296, che subordinano la concessione di agevolazioni e/o sgravi fiscali alla produzione della certificazione energetica.

NOTA (13) Ai sensi dell’art. 6, c. 1, d.lgs. 192/2005 l’attestato di prestazione energetica deve essere richiesto per gli edifici di nuova costruzione, tali dovendosi considerare, giusta quanto disposto dall’art. 2, c. 1, lett. b) d.lgs. 192/2005, gli edifici per i quali la richiesta del permesso di costruire o la denuncia di inizio attività (ovviamente per gli interventi di cui all’art. 22, c. 3, D.P.R. 380/2001 Testo Unico in materia edilizia), sia stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del d.lgs. 192/2005 (ossia dopo l’8 ottobre 2005). Nessun particolare problema sembra porsi per l’individuazione degli immobili di “nuova costruzione”, fermo restando che è al primo titolo edilizio (quello in base al quale è stata autorizzata “ab origine” la costruzione) che bisogna fare riferimento.
Del tutto irrilevanti, ai fini della disciplina in commento, sono invece le varianti al progetto originario. Pertanto, qualora dopo la richiesta originaria fossero state presentate richieste di varianti in corso d’opera si dovrà far sempre riferimento alla data della presentazione del progetto originario. Ovviamente qualora si fosse trattato, più che di una variante in corso d’opera, della presentazione di un nuovo progetto, radicalmente diverso dal progetto originario, e sostitutivo del progetto originario, si dovrà, invece, fare riferimento alla data della nuova richiesta. In base a consolidato orientamento giurisprudenziale, la variante viene distinta dal nuovo progetto qualora comporti variazioni quantitative e/o qualitative rispetto al progetto originario, senza peraltro stravolgere il progetto originario e quindi senza toccare quelle che sono le caratteristiche sostanziali del progetto originario stesso: in sostanza si è in presenza di una variante quando la costruzione, nonostante le variazioni e le modifiche apportate in corso d’opera, può ancora ricondursi al progetto originario e, pertanto, ritenersi regolata dal primo titolo edilizio.
Non prevedendo, poi, la normativa in commento, eccezioni di sorta, deve ritenersi la regola in questione applicabile anche in caso di abusi edilizi, ossia di costruzioni realizzate in assenza di titolo edilizio o in totale difformità. Pertanto se, a seguito di un abuso “totale”, la richiesta del rilascio del titolo edilizio in “sanatoria” fosse stata successiva alla data dell’8 ottobre 2005, benchè i lavori di costruzione fossero iniziati (abusivamente) o fossero stati eseguiti in totale difformità, in data precedente, l’edificio così realizzato dovrà considerarsi “nuovo edificio” (con conseguente obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica). Ovviamente se si trattasse non tanto di un abuso “totale” (costruzione in assenza di titolo edilizio o in totale difformità) bensì di un abuso “minore” (ossia una variante a progetto debitamente e regolarmente autorizzato eseguita in assenza di titolo edilizio ovvero in totale difformità) tornerà applicabile la disciplina sopra illustrata per tutte le varianti in corso d’opera: sarà sempre alla data di presentazione del primo progetto che si dovrà fare riferimento per determinare l’applicabilità o meno dell’obbligo di dotazione.

Abbiamo già parlato di:

1. La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni
1.1. La normativa
1.2. L’adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/UE
1.3. Il rilascio dell’attestato di prestazione energetica a partire dal 6 giugno 2013
1.4 Gli scopi della Certificazione Energetica

1.5. Funzioni della Certificazione Energetica

2. L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica
2.1. L’obbligo di dotazione

Nel prossimo articolo: “Gli edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o della locazione (cd. “presupposto contrattuale”)”

Sito ufficiale del Consiglio Nazionale del Notariato www.notariato.it

E’ possibile scaricare lo Studio in formato .pdf a questa pagina




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  • paolo: consiglio segnalare la truffa al 117 GDF.
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