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La certificazione energetica nei traferimenti onerosi

attestato prestazione energetica2.3. Gli edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o della locazione (cd. “presupposto contrattuale”)

L’art. 6, c. 2, d.lgs. 192/2005 stabilisce che “Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1.”

Debbono, pertanto, essere dotati della certificazione energetica IN OCCASIONE di un trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito o di un nuovo contratto di locazione (per cui detto trasferimento o la nuova locazione costituiscono il presupposto stesso dell’obbligo di dotazione) i cd. “FABBRICATI ESISTENTI”: ossia tutti gli edifici (a prescindere dall’epoca di costruzione) che comportino un “consumo energetico” e che non siano riconducibili a quelli di cui al precedente paragrafo (per i quali opera il cd. “presupposto oggettivo”); pertanto, tutti i cd. “FABBRICATI ESISTENTI”, comportanti un consumo energetico (ad eccezione dei fabbricati esclusi dall’ambito di applicazione della certificazione energetica di cui in appresso, sub capitolo 5), debbono essere dotati dell’attestato di prestazione energetica in occasione di un atto di trasferimento sia a titolo oneroso che a titolo gratuito ovvero di un nuovo contratto di locazione (14).
L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica, in caso di atto traslativo a titolo gratuito, è operativo dal 4 agosto 2013, ossia dalla data di entrata in vigore della legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013 che ha modificato sul punto l’art. 6, c.2, d.lgs. 192/2005.
In base alla disciplina previgente (in vigore sino al 3 agosto 2013), infatti, era escluso l’obbligo di dotazione per tutti gli atti a titolo gratuito.
A) Gli atti traslativi a titolo oneroso
La norma limita, testualmente, l’obbligo di dotazione, tra gli atti traslativi a titolo non gratuito, alla sola vendita.
Appare subito evidente che il contenuto precettivo della norma risulta ora privo di sistematicità, avendo il legislatore affiancato al genus degli atti a titolo gratuito, non quello degli atti a titolo oneroso, ma solo la vendita. Non è chiaro perché il legislatore abbia operato tale scelta. Se la “ratio” della norma che impone la dotazione (e la successiva allegazione all’atto) dell’attestato di prestazione energetica è quella di assicurare all’acquirente (ora anche a titolo gratuito) una completa informazione circa la prestazione energetica, nonché di fornire raccomandazioni per il miglioramento del rendimento energetico dell’edificio, l’obbligo di dotazione (che appare funzionale all’obbligo di allegazione introdotto proprio dalla legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013) dovrebbe ritenersi, per logica coerenza, sussistente per ogni atto comportante il trasferimento di un edificio.
Una limitazione dell’applicabilità della nuova disciplina al solo atto di vendita apparirebbe pertanto poco coerente con quelli che sono gli scopi che si intendono perseguire (soprattutto oggi che l’obbligo di dotazione ed il connesso obbligo di allegazione sono anche previsti per gli atti traslativi a titolo gratuito).
Sicuramente se ne deve ammettere l’applicazione all’atto di permuta, quanto meno argomentando ex art. 1555 c.c. (le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quanto con questa compatibili).
Per quanto riguarda gli altri atti traslativi a titolo oneroso, in relazione a quella che pare essere la “ratio” della disciplina in materia di efficienza energetica, più che in relazione al dato testuale, sembra più opportuno fare riferimento all’effetto economico del negozio avente per oggetto edifici energeticamente rilevanti, per cui si dovrà ritenere plausibile la sussistenza dell’obbligo di dotazione (e, conseguentemente, anche del connesso obbligo di allegazione) in occasione della stipula di tutti quegli atti che comportino l’immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione di edifici comportanti un consumo energetico.
Il legislatore ha, in realtà, utilizzato il medesimo termine (“vendita”) che si rinviene nella Direttiva comunitaria 2010/31/UE. Ma si può fondatamente ritenere, in relazione a quella che è la “ratio” della normativa in commento, che, sia nell’uno (direttiva) che nell’altro caso (legge attuativa), il termine “vendita” possa essere stato utilizzato in senso lato, quale sinonimo di “alienazione”, comprensivo, pertanto, di ogni atto traslativo a titolo oneroso.
Sarà quindi opportuno procedere – anche sulla scorta delle precedenti conclusioni cui si era pervenuti in ordine all’interpretazione del termine “vendita” (15) – quanto meno in via prudenziale (e tenuto conto, anche, delle gravi sanzioni, ora introdotte dal D.L. 63/2013 per la violazione dell’obbligo di dotazione e per la violazione dell’obbligo di allegazione), alla dotazione dell’attestato di prestazione energetica in occasione della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo “oneroso”, di edifici.

14) Per le problematiche connesse all’applicabilità o meno della certificazione energetica alle procedure esecutive si rinvia allo studio CNN n. 12/2011/E “Certificazione energetica ed espropriazione forzata” approvato dal Gruppo Esecuzioni Immobiliari il 20 gennaio 2012 (estensore E. GASBARRINI)
15) In questo senso anche lo Studio CNN 432/2006/C approvato dalla Commissione Studi civilistici in data 14 luglio 2006 – Il d.lgs. 192/2005 e riflessi sull’attività notarile. Prime considerazioni (estensore G. RIZZI), in Studi e Materiali 2006, 2, p. 1443); da segnalare, infatti, che anche nel testo originario del d.lgs. 192/2005 si faceva riferimento solo alla “compravendita dell’intero immobile o della singola unità immobiliare”. Solo a seguito delle modifiche apportate con il d.lgs. 311/2006 l’espressione “compravendita dell’intero immobile o della singola unità immobiliare” venne sostituita dall’espressione “trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile o della singola unità immobiliare”.

Abbiamo già parlato di:

1. La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni
1.1. La normativa
1.2. L’adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/UE
1.3. Il rilascio dell’attestato di prestazione energetica a partire dal 6 giugno 2013
1.4 Gli scopi della Certificazione Energetica

1.5. Funzioni della Certificazione Energetica

2. L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica
2.1. L’obbligo di dotazione

2.2. Gli edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (cd. “presupposto oggettivo”)

Nel prossimo articolo: “La certificazione energetica nei traferimenti gratuiti”

Sito ufficiale del Consiglio Nazionale del Notariato www.notariato.it

E’ possibile scaricare lo Studio in formato .pdf a questa pagina




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  • paolo: consiglio segnalare la truffa al 117 GDF.
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