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L’APE nel preliminare e nelle trattative contrattuali

APE e preliminare2.3. Gli edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o della locazione (cd. “presupposto contrattuale”)
C) Il preliminare e le trattative contrattuali

Il D.L. 63/2013 ha totalmente innovato la disciplina applicabile alle trattative di vendita e di conseguenza anche al preliminare. Ora si può fondatamente sostenere che l’obbligo di dotazione e consegna (ma non anche quello di allegazione, come si avrà modo di chiarire più avanti) dell’attestato di prestazione energetica sussista anche in occasione della stipula di un preliminare di vendita.
Tale conclusione si fonda:
– sul seguente inciso del secondo comma dell’art. 6 d.lgs. 192/2005, come introdotto dal D.L. 63/2013: “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”
– sulla disposizione dell’art. 6, c. 8, d.lgs. 192/2005 la quale stabilisce che “nel caso di offerta di vendita o di locazione, i corrispondenti annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali riportano gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente” (tale disposizione, al contrario di quella precedente, non costituisce, peraltro, una novità assoluta, ma una sostanziale conferma della previgente disposizione dell’art. 6, c. 2 quater, d.lgs. 192/2005, introdotta dal D.lgs. 3 marzo 2011 n. 28).
Pertanto, in forza delle suddette disposizioni, non si potrà più attendere il momento della stipula dell’atto traslativo per dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica, come invece era ritenuto possibile in precedenza (salvo l’obbligo, dal 1 gennaio 2012, nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di riportare negli annunci commerciali l’indice di prestazione energetica).
Il proprietario, ora è tenuto a dotare l’immobile dell’attestato energetico nel momento stesso in cui decide di metterlo in vendita, al fine di poter rispettare gli obblighi di legge, e ciò, a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali.
Infatti egli:
– dovrà rendere disponibile l’attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente sin dall’avvio delle trattative, e quindi ben prima della stipula del preliminare, che nella maggior parte dei casi chiude le trattative medesime, ovvero della stipula dell’atto traslativo (qualora le parti decidano di bypassare la fase del preliminare)
– nel caso si avvalga di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato (giornali, radio, televisione, annunci presso agenzie immobiliari, internet, ecc. ecc.), dovrà riportare negli annunci medesimi gli indici di prestazione energetica dell’involucro e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente (desumibili, evidentemente da un attestato di prestazione energetica già predisposto);
– dovrà consegnare l’attestato medesimo alla fine delle trattative, ossia, al momento della stipula del preliminare o, in mancanza di un preliminare, una volta raggiunto l’accordo per addivenire alla stipula dell’atto definitivo.
Date queste premesse, è fortemente consigliabile che già dal preliminare risulti con apposita clausola:
– che l’edificio oggetto di cessione è già stato dotato di attestato di prestazione energetica;
– che detto attestato è stato messo dal promittente venditore a disposizione del promissario acquirente sin dall’inizio delle trattative che hanno condotto alla stipula del preliminare medesimo;
– qualora il promittente venditore si sia avvalso di annunci commerciali, a prescindere dal mezzo di comunicazione utilizzato, che sono stati debitamente riportati, negli annunci medesimi, l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente;
– che l’attestato di prestazione energetica è stato consegnato dal promittente venditore al promissario acquirente contestualmente alla stipula del preliminare che chiude le trattative tra gli stessi intercorse;
– che il promissario acquirente ha, pertanto, ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici (anticipando, in sostanza, la dichiarazione che dovrà rendere l’acquirente anche nel rogito definitivo).
La stipula di un preliminare “completo”, tale, cioè, da disciplinare tutti gli aspetti che si potranno poi presentare in occasione del rogito definitivo, tra i quali anche gli aspetti relativi alla prestazione energetica dell’edificio, è elemento funzionale a garantire la corretta informazione dell’acquirente.
Potrà essere, anche, opportuno allegare al preliminare così concluso l’attestato di prestazione energetica a tal fine predisposto e ciò al fine di documentare materialmente l’avvenuto rispetto di tutti gli obblighi da osservare nella fase delle trattative, fermo restando che non vi è alcun obbligo di allegazione, con la conseguenza che la mancata allegazione (che, ribadiamo può essere opportuna, ma non è assolutamente obbligatoria) non determina la nullità del contratto; al preliminare, infatti, in quanto contratto privo di effetti traslativi, non si applica la disciplina dettata dall’art. 6, c. 3bis, d.lgs. 192/2005, come introdotta dalla legge 90/2013 di conversione del D.L. 63/2013.

Si rammenta che a seguito dell’introduzione, ad opera del d.lgs. 3 marzo 2011 n. 28, nell’art. 6 del d.lgs. 192/2005, del nuovo comma 2 quater, che così disponeva: “Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”, si era giunti ad affermare, in via interpretativa, che l’obbligo di dotazione della certificazione energetica sorgesse anche nel caso di stipula di un preliminare in quanto se, dal 1 gennaio 2012, vi era l’obbligo di inserire negli annunci commerciali di vendita l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica, sarebbe stato, quantomeno, incongruo se gli stessi dati non dovessero essere inseriti anche nel contratto preliminare che fosse stato stipulato a seguito delle trattative avviate con l’annuncio stesso. (16)

NOTA 16) In questo senso anche lo studio CNN n. 342/2011/C “Certificazione energetica degli edifici. Il comma 2ter dell’art. 6 del d.lgs. 19 agosto 2005 n. 42” approvato dalla Commissione studi civilistici l’8 giugno 2011 (estensore A. VALERIANI)

Abbiamo già parlato di:

1. La certificazione energetica: normativa, scopi e funzioni
1.1. La normativa
1.2. L’adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/UE
1.3. Il rilascio dell’attestato di prestazione energetica a partire dal 6 giugno 2013
1.4 Gli scopi della Certificazione Energetica

1.5. Funzioni della Certificazione Energetica

2. L’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica
2.1. L’obbligo di dotazione

2.2. Gli edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (cd. “presupposto oggettivo”)
2.3. Gli edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o della locazione (cd. “presupposto contrattuale”)
A) Gli atti traslativi a titolo oneroso
B) Gli atti traslativi a titolo gratuito

Nel prossimo articolo: “La certificazione energetica nella locazione”

Sito ufficiale del Consiglio Nazionale del Notariato www.notariato.it

E’ possibile scaricare lo Studio in formato .pdf a questa pagina




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  • paolo: consiglio segnalare la truffa al 117 GDF.
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